아파트, 제대로 알고 있나요?

하룻밤 묵을 호텔을 예약할 때도 수차례 가격을 비교하는 당신, 하지만 정작 평생 살 아파트 계약에는 소홀하지 않은지? 아파트 건설사 등을 상대로 싸워 이긴 <아파트에서 살아남기>의 저자가 알려주는 ‘건설사가 알려주지 않는 아파트에 관한 불편한 진실’.

광고에 속지 마라

아파트 이미지 광고는 최대한 고급스럽고 쾌적한 브랜드의 이미지를 각인시키려 공을 들인다. 이러한 광고에 세뇌된 소비자들은 아파트 브랜드를 볼 때 광고 속 세련되고 고급스러운 모습을 저절로 떠올리게 마련이다. 그런데 이것이 함정이다. 광고 속 허황된 이미지에 사로잡힌 사람들은 같은 브랜드의 아파트는 모두 동일한 수준일 것이라고 생각하게 되는 것이다. 그러나 같은 브랜드라고 해도 지역이 다르면 전혀 다른 상품이 된다. 시행사가 다르기 때문이다. 같은 현대자동차라고 해도 제네시스와 에쿠스, 소나타를 비교할 때 가격, 성능, 디자인, 타깃이 모두 다르다는 사실을 떠올리면 쉽겠다. 같은 건설사, 같은 브랜드의 아파트라고 해도 실제 제품은 천차만별이라는 사실을 기억하자.

시행사를 확인하라

일반적으로 사람들은 아파트를 시공사, 즉 건설사를 보고 구입하지만 실제로 아파트의 중요한 키를 쥐고 있는 주인공은 시행사다. 심지어 계약을 하기 전까지 시행사가 따로 있다는 사실을 모르는 사람들도 많다. 시행사란, 아파트 또는 아파트 단지를 만드는 사업을 계획하고 진행하는 실제 주체다. 사업 계획을 수립하고, 아파트 지을 땅을 확보하고 관공서로부터 필요한 인·허가를 받아내는 일 모두가 시행사의 몫이다. 가장 중요한 사실은 아파트를 계약하고 대금을 지불하는 대상 역시 시행사라는 점이다. 최근 분양하는 아파트의 대부분은 시행사와 시공사가 다르다. 이름만 들어도 친숙한 대기업 계열의 대표적인 시공사들과는 달리, 시행사는 아파트 소비자들에게 베일에 가려진 경우가 많기 때문에 더 잘 알아봐야 한다. 특히 시행사의 사업 실적은 꼭 체크해보는 것이 좋다. 생긴 지 얼마 안 되고 실적이 없는 회사라면 의심해볼 필요가 있다. 문제가 많은 아파트 사업을 해놓고 위장폐업을 한 뒤 간판만 바꾼 시행사일 수도 있기 때문이다.

미니어처를 믿지 마라

모델하우스로는 분양하는 아파트의 입지가 어떻게 되는지, 방 안에서 어떤 경관이 내려다보이는지 전혀 알 수 없다. 그래서 업체가 제작하는 것이 조감도와 미니어처다. 입주 후 집 안에서 보일 바깥 조망을 3차원 시뮬레이션으로 보여주는 모델하우스도 있다. 하지만 과연 이것을 믿어도 될까? 아니다. 미니어처는 철저하게 업체에서 보여주고 싶은 모습만을 편집해서 보여준다. 아파트 주위에 어떤 혐오 시설이 있든, 조망을 가리는 구조물이 있든 분양에 도움이 안 된다고 생각하면 과감하게 빼버린다. 게다가 미니어처만으로는 정확하게 집의 방향이 어느 쪽인지 가늠하기 힘들다. 따라서 선분양제 하에서는 시간을 내서라도 꼭 실제 부지에 가보는 것이 좋다. 주위의 지형을 관찰하고, 아파트 부지로부터 반경 몇 킬로미터 안에 무엇이 있는지 확인해보는 것이 가장 정확하다.

모델하우스 직원의 명함을 꼼꼼히 살펴라

모델하우스 방문자에게 적극적으로 설명을 늘어놓는 사람은 건설사 직원이 아닌 분양대행사 직원이다. 그런데 신기한 점은 이들의 명함에 건설사 로고가 박혀 있다는 점이다. 바로 이 때문에 모델하우스 직원을 건설사 직원으로 오인하는 경우가 적지 않다. 분양대행사는 건설사와는 아무 상관없는 회사이며, 말 그대로 분양 업무를 대행하는 업체에 지나지 않는다. 문제는 여기서 발생한다. 소비자가 분양대행사 직원의 말만 믿고 계약을 했다가 모델하우스에서 설명한 내용과 실제가 다르다고 하소연한들 책임을 물어줄 대상은 어디에도 없다는 점이다. 건설사에서 “분양대행사 직원이 잘못 설명했나봐요”라고 말하면 소비자가 할 말이 없어진다. 모델하우스에서 직원이 건네는 명함 한쪽에 분양대행사의 이름이 적혀 있다면 그들의 말을 전부 믿어서는 안 된다.

아파트 계약의 주체를 확인하라

아파트 계약의 주체는 건설사와 시행사, 그리고 소비자다. 중요한 것은 시행사가 계약 주체 중 하나라는 점이다. 모델하우스에 있는 분양대행사 직원은 시행사에 대해 제대로 설명을 해주지 않고 대충 얼버무리는 경우가 다반사다. 시행사에 대해 설명을 하면 할수록 문제가 더 복잡해지기 때문이다. 계약을 하는 소비자도 시공사인 대기업 건설사의 이름에 혹해 시행사에 대해 크게 문제의식을 갖지 않는 경우가 많은데, 이것이 나중에 문제가 될 가능성이 크다. 계약서는 보고 또 봐도 아깝지 않다. 조금이라도 의심스러운 구석이 있으면 업체에 자세히 묻고 따지고 넘어가야 한다.

불편한 진실은 계약서 중간 어디쯤에 끼어 있다

아파트 계약의 불편한 진실은 하나같이 깨알 같은 글씨로 기재돼 있다. 가령 입주자에게 좋지 않은 환경 같은 것이 그것이다. 예를 들어, 아파트 근처에 하수도 처리시설이 있으면 ‘하수도 처리시설이 근처에 있어서 냄새가 날 수 있다’는 문구를 계약서 어딘가에 쓱 끼워 넣는다. 물론 대부분의 계약자들은 이런 세세한 내용까지 읽어보지 않고 계약서에 사인을 한다. 이 사실을 모른 채 나중에 항의를 한들 계약자의 손을 들어줄 법적 근거가 없다.

분양 계약 과정의 모든 것을 증거로 남겨둬라

모델하우스 안에서는 사진과 영상을 얼마든지 기록할 수 있다. 구석구석 잘 찍어서 증거로 남겨두는 것이 중요하다. 모델하우스와 미니어처는 분양이 끝나면 사라지지만 기록은 남는다. 모델하우스에서 받은 카탈로그, 광고지, 직원에게 받은 명함도 모두 보관해둘 것. 분양대행사 직원의 설명도 모두 녹음하고, 중요한 사안에 대해 당당히 사인을 요구하면 절대 허황된 영업을 하지 못한다.

계약 해지, 내 맘대로 할 수 없다

아파트 계약서마다 ‘입주자는 10%를 계약금으로 내야 하며, 입주자가 계약을 해지하면 이를 돌려받을 수 없다’는 조항이 있다. 단순히 해석하면 ‘계약금 10%만 포기하면 내가 원할 때 계약을 해지할 수 있다’는 뜻으로 받아들일 수 있으나, 사실은 ‘계약이 해지될 경우에는 계약금을 날린다’는 의미다. 계약 해지를 해주고 말고는 건설사가 결정하는 일이고, 소비자 마음대로 할 수 없는 부분이다. 집값이 오를 때 계약자가 10%를 포기하고 해지하겠다면 시행사 쪽에서는 환영할 일이지만, 지금같이 미분양이 속출하는 경우에는 얘기가 다르다. 계약금 10%를 포기하고 계약을 해지시켜달라고 해도 시행사가 받아주지 않는다는 말이다. 이렇듯 계약서 문구는 아 다르고 어 다르다. 계약을 할 때는 신중에 신중을 기해야 한다.

사전 점검할 때 공유 시설을 살펴라

시행사와 건설사에서는 입주자들을 대상으로 아파트 사전 점검 행사를 연다. 사전 점검은 제품의 하자를 꼼꼼하게 찾아내는 조사를 하는 절차다. 이때 입주자들은 자신의 집에 조그마한 하자라도 없는지 세심하게 체크를 하고 문제가 없으면 안심을 하지만, 사실은 거기서 끝이 아니다. 공유 시설도 반드시 사전 점검을 거쳐야 한다. 아파트의 큰 하자는 흔히 집 안보다 공유 시설에서 발견된다. 뒤늦게 발견되는 대표적인 하자는 ‘결로 현상’. 주로 지하 주차장 같은 곳에 자주 생기고, 대체로 부실한 단열재 시공이 원인이다. 결로 현상이 생기면 바닥이 쉽게 물바다가 되어 곰팡이가 슬고 퀴퀴한 냄새가 난다. 공유 시설이나 지하 공간은 부실 시공을 할 확률이 높기 때문에 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

아파트 관련 소송 BEST 3

1. 계약무효 소송
계약 자체를 무효라 주장하는 소송이다. 승소하면 계약은 무효가 되며 계약금도 돌려받을 수 있다. 다만 승소 확률이 매우 낮다. 승소한 사례는 국내에서 손에 꼽을 정도. 아파트가 무너질 지경이라든가 심각한 위해시설이 사전 안내 없이 옆에 들어서는 등 정말 심각한 문제가 아니고서는 거의 패소한다고 보면 된다.

2. 채무부존재 소송
중도금을 빌려준 금융권을 상대로 ‘이 부채는 내 부채가 아니다’라고 주장하는 소송이다. 보통 계약무효 소송과 함께 진행되는데, 소송이 진행되는 동안 채무 변제 및 이자 납부의 의무가 일시적으로 면제되는 효과가 있다. 그러나 패소하면 소송 기간 2~3년 동안의 이자가 연체 이자율로 한꺼번에 부과돼 폭탄이 되어 돌아온다. 이 소송의 장점은 신용도 하락, 채권추심 등 금융권의 압박으로부터 일시적으로 벗어날 수 있다는 점이지만, 이는 장점보다는 함정에 가깝다. 패소 사례가 월등히 많기 때문이다.

3. 손해배상 소송
손해배상 소송에는 여러 종류가 있다. 첫째는 과대광고, 허위광고 등의 사유로 소송을 진행하는 경우다. 손해를 증명하고 판사가 손해 정도를 결정짓는 소송으로 승소 확률이 매우 높다. 입주자는 손해의 정도를 합리적으로 증명해내면 되기 때문에 배상 금액의 크고 작음이 관건이다. 둘째는 미시공, 오시공, 변경 시공의 경우 준공 전 하자에 대해 소송을 진행하는 경우다. 관계법령에는 건축비의 3%에 해당하는 하자보증금을 건설공제조합이나 보증보험에 예치하게 돼 있다. 그러나 하자를 증명하기가 까다롭고, 증명하더라도 예치금의 거의 전부를 찾아오기란 현실적으로 매우 어렵다. 예치금의 20~30% 수준에서 승소하는 사례가 대부분이며 이마저도 변호사 수임료와 각종 용역비를 빼고 나면 시간과 에너지만 소비할 뿐 남는 것은 별로 없다. 셋째는 분양가정산 소송이다. 분양 승인 시점의 착공 도면과 준공된 후의 사업승인 도면을 비교해 차이가 있다면 그 차이만큼 손해를 청구하는 것이다. 이 소송 역시 승소한다고 해도 변호사 수임료와 각종 보수를 빼고 나면 남는 것이 거의 없다.

/ 여성조선 (http://woman.chosun.com/)
  기획 김가영 기자 취재 전희란 참고서적 <아파트에서 살아남기〉(퍼플카우) 사진 셔터스톡

출처 : http://danmee.chosun.com/site/data/html_dir/2013/12/26/2013122602328.html